作為中國商業地產領域的龍頭老大，大連萬達早已聲名遠播，蜚聲海內外。近日有幸拜讀萬達董事長王健林主編、萬達多位精英聯合打造的鴻篇巨著《商業地產投資建設》一書，深受啟發。由于著作本身涉及內容頗廣，而本人又非商業地產的專家，不敢對全書內容妄加評論，只能管中窺豹，單就商業地產的財務規劃與管理（本書第五章），談談自己的幾點淺見。

房地產行業是典型的資金密集型行業，因此，房地產項目的運作過程，在很大程度上就是資金運作或資金循環的過程。財務和資金管理的能力，對于任何一家房地產企業而言，不單牽涉到企業的盈利能力和發展速度，同時直接影響到企業的資金安全，甚至企業的生存能力。萬達集團這些年可以一直快速并穩健發展，打造出擁有4000億元資產、2000億元年銷售的商業帝國，其財務管理和融資能力不得不令人關注和尊敬。

《商業地產投資建設》之第五章，商業地產財務計劃與組織，共分四節，依次為：全面嚴謹的預算管理，以資金為核心的計劃管控，標準規范的融資管理，安全、高效的財務垂直管理、詳細論述了商業地產公司的預算管理，融資管理以及財務管理體制等重要內容。

預算管理是企業內部控制的重要內容和環節，而中國很多企業并未真正重視預算，預算流于形式，缺乏跟企業發展戰略和目標之間的密切聯系。萬達集團則對預算管理給予了高度重視，“凡事預則立，不預則廢”。萬達集團近年來的房地產開發項目，多是各城市核心地段的大型城市綜合體，這也是萬達集團在世界獨創的商業地產模式，內容包括大型商業中心、商業步行街、酒店、寫字樓、高級公寓等。毫無疑問，這些項目都是大手筆投資，資金沉淀大，開發周期和回收周期長，稍有差池，便會帶來企業的資金風險。盡管“現金為王”幾乎適用于任何企業、任何房地產公司，但對于從事大型商業地產項目開發和運營的商業地產公司，現金，準確地說，凈現金流的作用顯然更加突出，成為衡量商業地產項目優劣的重要標準，是商業地產預算的重中之重。

商業地產項目既然耗資甚巨，融資就成了商業地產開發的重要環節，本書根據目前國內金融政策和商業地產融資特點，討論了商業地產項目的開發貸款和經營性物業抵押貸款等傳統融資模式，講述了萬達商業地產的融資計劃管控體系。

眾所周知，國內金融機構對房地產行業的貸款有著嚴格的風險管控措施和政策制約，相較于國際金融市場，房地產企業在國內融資的資金成本非常高昂。在經濟日益全球化的今天，中國企業如何利用海外資本市場已經成為一個非常重要的課題。萬達集團在這方面其實也頗有斬獲。

據媒體報道，萬達商業地產公司2013年11月首次在海外發行了6億美元5年期美元債券。從融資成本來看，萬達首次發行的美元債券，其票面利率為4.875%，不僅遠低于上述銀行利率，也低于同期發行債券的恒大、綠城和碧桂園等香港上市內地房企債券利率。2014年1月23日，大連萬達商業地產股份有限公司通過其境外子公司Wanda Properties International Co. Limited在海外再次成功發行6億美元10年期美元債券。相信這些海外相對廉價的長期資金，對萬達持續快速發展會助一臂之力。遺憾的是，可能是因為書稿完成相對較早，沒有涉及海外發債的案例。期待本書再版時，能對這些成功融資案例加以詳細論述。

在財務管理體制方面，鑒于萬達這種大型商業地產公司通常同時有多個項目開工新建、未完在建、竣工開業，且每個項目耗資巨大的特點，為保障資金安全，同時提高資金調配和周轉效率，萬達采取的是集權式的垂直財務管理體制。這一管理方式未必適合所有企業，但對于萬達這樣的商業地產公司而言，則是適當的。

《商業地產投資建設》是一本值得國內商業地產，甚至普通地產行業從業人員認真閱讀、借鑒的力作。